Slovenski nepremičninski trg sta leta 2021 zaznamovala rekordna rast cen stanovanjskih nepremičnin in rekordno število transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb, pa tudi oživitev trga poslovnih nepremičnin, kaže najnovejše letno poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije.
Celje je lani izstopalo predvsem v rasti cen stanovanjskih hiš. Te so zrasle najbolj v Sloveniji. Nadpovprečna je bila tudi rast cen zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb.
Na ravni države rekordno število kupoprodaj zemljišč za gradnjo
Število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin se je lani v primerjavi z letom 2020 povečalo za okoli 20 odstotkov in je bilo večje kot leta 2019 oziroma pred epidemijo. Povečanje je šlo predvsem na račun rekordne prodaje stanovanjskih hiš, ki jo je povzročilo povečano povpraševanja po hišah izven urbanih središč, ki je posledica visokih cen stanovanj v mestih, deloma pa tudi spremenjenih bivalnih želja kupcev zaradi epidemije.
Število kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb je bilo največje od časov pred krizo nepremičninskega trga leta 2008. V primerjavi z letom 2020 je bilo število transakcij na ravni države večje kar za okoli 45 odstotkov. Rekordno število kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb napoveduje pospešeno stanovanjsko gradbeno ekspanzijo, ki je bila v zadnjih treh letih značilna predvsem za glavno mesto, tudi na ostalih območjih države.
Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so se na ravni države leta 2021 v primerjavi z letom 2020 zvišale za 15 odstotkov, cene stanovanjskih hiš pa za 13 odstotkov. Cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so se zvišale za 12 odstotkov.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin je posledica presežnega povpraševanja, ki se mu ponudba z novogradnjami sicer počasi prilagaja. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah za lastno uporabo, predvsem pa za naložbene nakupe, še vedno v največji meri vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost kreditov, v zadnjem času pa vse bolj tudi strah pred naraščajočo inflacijo. Dodatni pritisk na rast cen stanovanjskih nepremičnin povzroča tudi visoka rast gradbenih stroškov, ki je posledica globalne rasti cen energije in gradbenih materialov.
Glede na doseženo raven cen in obseg novogradnje v glavnem mestu se vse bolj približujemo vrhu nepremičninskega cikla, ko bo tržna ponudba presegla plačilno sposobno povpraševanje in se bo prodaja stanovanjskih nepremičnin ustavila. Sprožilec, ki bi lahko povzročil splošen upad povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah, bi lahko bil tudi dvig obrestnih mer, ki se napoveduje v bližnji prihodnosti.
Obrata cen nepremičnin sicer ni pričakovati dokler ponudba novih stanovanj v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, ne bo presegla povpraševanja oziroma dokler se ne bo čas prodaje stanovanj bistveno podaljšal in se ne bodo začele kopičiti zaloge neprodanih stanovanj.
Trg nepremičnin v Celju
Konec leta 2021 je bilo na območju Celja evidentiranih okoli 18 tisoč stanovanjskih enot oziroma okoli 13 tisoč stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5 tisoč stanovanjskih hiš, kar predstavlja dva odstotka slovenskega stanovanjskega fonda.
Po ocenah GURS-a se je v Celju leta 2021 število kupoprodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah v primerjavi z letom 2020 povečalo za 7 do 10 odstotkov. V primerjavi s »predkovidnim« letom 2019 pa je bilo še vedno manjše za 5 do 8 odstotkov. Število kupoprodaj stanovanjskih hiš je bilo lani v primerjavi z letom 2020 manjše za okoli 15 odstotkov, v primerjavi z letom 2019 pa za 2 do 4 odstotke. Potem ko je po nastopu epidemije leta 2020 število kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb v Celju upadlo za približno četrtino, se je lani povečalo za okoli 60 odstotkov. V primerjavi s »predkovidnim« letom 2019 je bilo lani število realiziranih transakcij večje za okoli 20 odstotkov.
Na območju Celja vse do lani ni bilo zaznati bistvenega povečanja stanovanjske gradnje za trg. Predvsem v prvi polovici lanskega leta pa se je število novogradenj opazno povečalo tudi v Celju. Tako je trenutno v gradnji okoli 360 stanovanjskih enot, ki so v veliki večini prodana že v predprodaji. Čeprav trenutno v Celju in ožji okolici ni načrtovanih večjih novih stanovanjskih projektov, lanskoletno rekordno povečanje števila transakcij z zazidljivimi zemljišči tudi tu napoveduje večji obseg stanovanjske novogradnje za trg v naslednjih letih.
- Leta 2021 je bilo na ravni Slovenije glede na fond prodanih 3,1 odstotka stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Trg nepremičnin je bil v Celju nadpovprečno dejaven (3,4-odstotni delež prodaj oziroma 1,1 odstotne točke večji kot leta 2020).
- Leta 2021 so bile srednje cene stanovanj na ravni Slovenije 2.060 €/m2. Cene stanovanj v Celju (1.690 €/m2) ostajajo podobne in so v povprečju več kot polovico nižje kot v Ljubljani.
- Stanovanjske hiše v Celju so za več kot polovico cenejše kot v Ljubljani. Srednja pogodbena cena hiše v Celju je znašala 165.000 evrov, v Ljubljani 325.000 evrov, na ravni Slovenije pa 110.000 evrov.
- Cene zazidljivih zemljišč v Celju so bile v letu 2021 praktično enake kot leta 2020.
- Cene stanovanj so leta 2021 v Celju zrasle za 22 odstotkov. Cene stanovanj v primerjavi z letom 2015 pa so bile v Celju višje za 65 odstotkov.
- Cene hiš so lani najbolj zrasle v Celju, kjer so se v primerjavi z letom prej zvišale za skoraj 30 odstotkov, od leta 2015 pa za 55 odstotkov.
- V primerjavi z letom 2020 so cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb na ravni Slovenije lani zrasle za okoli 12 odstotkov. Nadpovprečno so zrasle predvsem v Celju, Mariboru, na Alpskem turističnem območju in Obali.
Kakšne so tržne cene nepremičnin v Celju
Celjske cene stanovanjskih nepremičnin so že dolga leta podobne kot v Mariboru in tako vsaj za polovico nižje kot v Ljubljani.
Leta 2021 je bila v Celju in okolici srednja cena rabljenega stanovanja 1.690 €/m2. V primerjavi z letom 2020 se je zvišala za 240 evrov. Srednja letnica zgraditve prodanega stanovanja je bila 1969, srednja uporabna površina pa 52 kvadratnih metrov.
Večina rabljenih stanovanj na območju »Celje Center« je bila lani prodana po ceni od 1.400 do 1.950 €/m2, večina stanovanj na območju »Okolica Celja« pa po ceni od 850 do 1.700 €/m2. V okolici Celja je bilo transakcij s stanovanji sicer malo, srednja letnica zgraditve prodanega stanovanja pa je bila 1941. Temu primerno so bile v povprečju tudi cene stanovanj občutno nižje kot v mestu.
Najdražje rabljeno stanovanje je bilo prodano na obrobju starega dela mesta za okoli 155.000 evrov oziroma 2.850 €/m2. Večina novih stanovanj je bila lani prodana po ceni od 2.100 do 2.700 €/m2 (z DDV, na kvadratni
meter uporabne površine, brez upoštevanja garaž oziroma parkirnih prostorov).
Najnižje cene novih stanovanj na območju Celja so se gibale okoli 1.900 €/m2, najvišje pa okoli 3.000 €/m2. Srednja cena stanovanjske hiše v Celju in ožji okolici je lani znašala 165 tisoč evrov. Srednja letnica zgraditve prodanih hiš je bila 1966, srednja velikost hiš skoraj 190 kvadratnih metrov, srednja površina pripadajočega zemljišča pa 560 kvadratnih metrov.
Večina hiš na območju »Celje Center« se je prodala po ceni od 170.000 do 240.000 evrov, na območju »Okolica Celja« pa po ceni od 100.000 do 140.000 evrov.
Najdražja hiša je bila lani prodana na območju »Celje Center«. Za 340.000 evrov je bila prodana prenovljena hiša, s površino prek 200 kvadratnih metrov in okoli 450 kvadratnimi metri zemljišča.
Zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb so se lani v Celju večinoma prodajala po ceni od 100 do 125 €/m2. Najdražje zemljišče je bilo prodano na območju mesta za okoli 130 €/m2. Šlo je za okoli 1250 kvadratnih metrov veliko zemljišče, na katerem je prej stala stara vila, ki so jo že pred prodajo porušili.
Močan trend rasti cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč v Celju
Tako kot v ostalih mestih je po letu 2015 tudi v Celju prisoten močan trend rasti cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo. V obdobju od leta 2015 do 2021 je bilo Celje po rasti cen stanovanj za Ljubljano, Kranjem in le malo za Mariborom, po rasti cen hiš je zaostalo samo za Ljubljano, po rasti cen zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa je bilo Celje celo prvo med največjimi mesti.
Lani so v Celju rekordno zrasle tako cene stanovanj, kot cene hiš in zazidljivih zemljišč. Cene stanovanj so leta 2021 zrasle za dobro petino, cene hiš za slabih 30 odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa za več kot dve tretjini.
Podrobno nepremičninsko poročilo za leto 2021 in za vsa območja Slovenije najdete tukaj.
B.S., vir: GURS, foto: pixabay
